因连云区栖霞中路北侧城中村改造项目征收需要，根据《中华人民共和国城乡规划法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）等有关法律法规规定，现将《连云区栖霞中路北侧城中村改造项目征收补偿方案》予以公布（也可登陆“连云区人民政府网站”查看），公开征求意见。

征求意见时间为自发布本公告之日起至2025年12月4日，在此期间，有关单位和个人可通过以下方式提出意见：

一、通过面谈反映意见。接待地点：栖霞路176号（原市政管理处院内），接待人：吕超，联系电话：0518-80198005、82301009。

二、通过信函方式提出意见。请邮寄至：连云区住房和城乡建设局征收管理科（连云新城广州路88号632室，邮政编码：222042），收件人：吕超，并请在信封上注明“房屋征收补偿方案征求意见”字样。

三、通过电子邮件提出意见。将意见发送至lyqcqb@126.com信箱。

特此公告。

附件：连云区栖霞中路北侧城中村改造项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）

连云港市连云区人民政府

2025年11月4日

附件

连云区栖霞中路北侧城中村改造项目征收补偿方案（征求意见稿）

因栖霞中路北侧地块城中村改造的需要，经前期充分沟通和征求意见，依据国家及省、市有关国有土地上房屋征收的相关规定，结合本地实际，制定本方案。

一、政策依据

（一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；

（二）《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第46号）；

（三）《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）；

（四）《省政府关于印发江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题规定的通知》（苏政发〔2011〕91号）；

（五）《市政府关于印发连云港市国有土地上房屋征收与补偿办法的通知》（连政规发〔2024〕4号）；

（六）《连云港市国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑调查认定和处理暂行办法》（连政规发〔2011〕14号）；

（七）《连云港市城乡建设局关于印发<连云港市国有土地上房屋征收评估技术导则>的通知》（连建征监〔2021〕349号）；

（八）《连云港市城乡建设局关于调整房屋装饰装修及附属设施补偿协商价格参考标准的通知》（连建征监〔2023〕156号）；

（九）《市政府关于调整市区房屋征收政策的通知》（连政发〔2018〕42号）；

（十）《区政府关于调整国有土地上房屋征收相关补偿标准的通知》（连区政发〔2018〕104号）；

（十一）其他相关文件。

二、征收人：连云区人民政府

三、征收部门：连云区住房和城乡建设局

四、征收实施单位：墟沟街道办事处、连云区房屋征收服务中心

五、征收期限：被征收房屋评估结果公示期满之日起30日内（含30日）。

六、奖励期限：被征收房屋评估结果公示期满之日起15日内（含15日）。

七、征收实施范围：征收地块位于墟沟街道栖霞中路北侧（详见范围图）。

八、评估机构选定办法

（一）房地产价格评估机构由被征收人在规定期限内从市房屋征收管理部门每年度公布的房地产价格评估机构名录中协商选定。被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构，将协商结果书面告知房屋征收部门。

（二）被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定。选定程序及结果由公证部门予以公证。

九、被征收房屋的认定

（一）被征收房屋的建筑面积、性质以房屋权属证书载明的建筑面积、性质为准；房屋权属证书未载明的，以产权档案记载的建筑面积、性质为准。

（二）持有土地使用证（权属证书），因危房经批准翻建的房屋，参照有证房屋予以补偿。

（三）在土地确权材料认定范围内，没有建房批准手续，但在2003年正射影像图上有记载的被征收建筑，认定为合法建筑。

在土地确权材料认定范围内，在2003年正射影像图上无记载的，或者虽在2003年正射影像图上有记载，但在土地确权材料认定范围外的拟被征收房屋，认定为违法建筑。

（四）对农村集体土地已征收为国有建设用地上的房屋，原农村宅基地上的房屋符合一户一宅使用规定的，宅基地面积经国土部门确认后，房屋占地面积不超过宅基地面积的百分之七十，房屋层数不超过两层的面积部分，认定为合法建筑，超出上述规定的建筑面积，按照建造成本给予适当补偿。

原集体土地上非住宅建筑，在2003年正射影像图上有记载的，房屋给予重置价补偿，土地按征地的相关规定处理；在2003年正射影像图上没有记载，但有乡镇、街道批建证明的，房屋由评估公司结合成新给予重置价补偿，土地按征地的相关规定处理；无乡镇、街道批建证明的认定为违法建筑。

（五）经下达限期拆除决定书的建筑，认定为违法建筑。

十、住宅房屋的征收补偿

本次房屋征收，采用货币补偿、房屋产权调换和房票安置三种方式，供被征收人自行选择。

被征收房屋的补偿价格和安置房价格，由评估机构参照《连云港市城乡建设局关于印发〈连云港市国有土地上房屋征收评估技术导则〉的通知》（连建征监〔2021〕349号）评估确定。

（一）选择货币补偿的，征收单位与被征收人签订征收补偿安置协议，被征收人在规定期限内腾空并完好交出被征收房屋后，征收单位按协议约定将补偿款一次性支付给被征收人。

（二）选择产权调换的，按照评估价格分别计算被征收房屋的补偿金额和安置房屋的价值，结清差价。

1．征收住宅房屋，按被征收房屋合法确权面积征一还一，互找差价。征收非住宅房屋，鼓励被征收人参与住宅房屋的产权调换。

2．选房办法：被征收人以签订房屋征收补偿安置协议的先后顺序进行选房，先签先选、后签后选。

3．过渡方式：被征收人自行过渡，征收单位向被征收人支付临时安置补助费。

4．安置房源：悦珑府。

5．安置房户型面积：以安置房现户型为准，安置房的建筑面积以房产管理部门或经房产管理部门认可的测绘机构实际测绘面积为准（详见现场选房图）。

6．安置房上房时需缴纳的房屋维修基金、物业管理等费用，由被征收人按有关规定缴纳。

7．被征收房屋补偿总价超过安置房屋总价的，超出部分由征收单位在补偿协议约定的支付时间内一次性支付给被征收人。被征收房屋补偿总价低于安置房屋总价的，其差价部分由被征收人在安置房屋交付前一次性支付给征收单位，因被征收人未支付差额房款导致延期交房的责任，由被征收人自行承担。

（三）选择房票安置的，由征收工作专班开具有效期3个月的房票，房票记载人在有效期内购买新建商品房的，给予房票安置奖励；超过有效期未使用的房票或房票使用后仍有余额的，由征收工作专班按未使用金额支付货币补偿款，不计利息。

提供房票安置房源的房地产项目由征收部门在征收现场公布。

十一、非住宅房屋的征收补偿

（一）征收非住宅房屋和土地，土地的面积和性质以房产证、土地证载明的面积和性质为准。土地面积或性质有争议的，由自然资源和规划部门予以确认。非住宅房屋面积参照国有土地上房屋确权原则执行，房屋及土地补偿价格由评估机构评估确定。

（二）征收非住宅房屋，鼓励被征收人参与住宅房屋产权调换，选择住宅房屋产权调换的，安置房价格在市场评估价基础上优惠400元/平方米。

十二、装修及附属设施等补偿

被征收房屋室内装饰装修及附属设施价值参照《连云港市城乡建设局关于调整房屋装饰装修及附属设施补偿协商价格参考标准的通知》（连建征监〔2023〕156号）进行补偿，机器设备、物资等搬迁费用及未在上述文件范围内载明的附属设施价值由房地产价格评估机构通过评估确定。

十三、停产停业损失补偿

（一）根据有关规定给予停产停业损失补偿的被征收房屋应当同时符合以下条件:

1．具有土地、房屋权属证明，或者经区人民政府组织有关部门依法认定的合法建筑；

2．被征收房屋作为生产经营场所的，经营者应当持有合法、有效的工商营业执照、税务登记证以及其他有关许可证件、证明，持续经营一年以上且经营至今的；

3．因房屋被征收造成停产停业直接效益损失的。

（二）补偿标准

1．在市区房屋征收范围内，对因征收房屋造成停产停业直接效益损失的补偿，由征收当事人原则上按照商业用房每平方米200-300元、工矿企业用房每平方米120元、其它经营性用房每平方米150元的标准协商确定;协商不成的，可以委托已经选定或者确定的房地产价格评估机构按照房屋征收决定作出前3年(不满3年的按实际年限计算)的平均净利润和停产停业期限评估确定。

2．经认定的违法建筑，不享受停产停业损失补助。

3．其他按照省市相关文件规定执行。

（三）住改非房屋的认定和补偿

房屋权属证书载明性质为“住宅”，但取得工商营业执照、持续经营一年以上且经营至今的房屋，其经营面积认定参照工商营业执照登记记载的经营面积，并结合实际经营面积进行确定并给予停产停业补偿。房屋仍按“住宅”房屋进行补偿。

事实经营房屋停产停业损失补助：商业氛围较优地段（商业街、市场街及毗邻的主次干道）按600-800元/平方米；商业氛围一般地段（非商业街、市场街的主次干道）按400-600元/平方米；商业氛围较弱地段（一般零散经营户）按100-300元/平方米的标准协商确定。协商不成的，委托确定的房地产价格评估机构按照房屋征收决定作出前三年(不满3年的按实际年限计算)的平均净利润和停产停业期限评估确定。

十四、征收补助、奖励

（一）搬迁补助费

搬迁补助费按拟被征收房屋合法建筑面积10元/平方米计算。一次不足800元的，按800元计算。被征收人选择货币补偿或房票安置的，按一次计算搬迁补助费；选择产权调换的按两次计算搬迁补助费。

（二）临时安置补助费

征收单位应当向被征收人支付临时安置补助费。

被征收人选择产权调换（期房）且自行过渡的，按实际过渡（交房）时间计算临时安置补助费（详见现场选房图）：被征收房屋合法建筑面积小于或等于安置房屋建筑面积，按被征收房屋合法建筑面积计算临时安置补助费；被征收房屋合法建筑面积大于安置房屋建筑面积，超出部分按选择货币补偿的标准执行计算临时安置补助费。

被征收人选择货币、现房和房票安置的，按6个月一次性支付临时安置补助费；

临时安置补助费标准按被征收房屋合法建筑面积12元/月/平方米计算。月临时安置补助费不足600元的，按600元计算。

（三）房票安置奖励

本项目开具的房票，仅限在连云区管辖范围内（不含市开发区、徐圩新区）使用，房票记载人在房票有效期内购买新建商品房的，给予使用金额5%的奖励。

房票安置奖励在购房合同网签后，由房票记载人向征收工作专班申请兑付。

（四）其他补助

违法建筑一律不予补偿。被征收人积极配合征收工作，在征收签约期限内签订房屋征收补偿协议并按照约定时间将房屋交给征收单位的，按照违法建筑砖木、砖混、钢混建筑结构类型，分别给予每平方米不超过300元、400元、500元材料补助。

十五、其他事项

（一）房屋征收范围确定后，任何单位和个人不得在房屋征收范围内实施下列事项:

1．新建、扩建、改建房屋;

2．续建虽已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋;

3．改变房屋、土地用途;

4．其他不合理增加补偿费用的行为。

（二）被征收人应积极配合房屋征收工作人员对其房屋及附属设施进行丈量，并及时提供房屋产权证明等相关手续。因被征收人不配合而导致评估价格不实，由此导致的不利后果，由被征收人自行承担相应责任。

（三）房屋征收工作人员应当秉公办理房屋征收事宜，做到公平、公正、公开。对滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由相关部门依法依规追究相关法律责任。

（四）在房屋征收期间，对采取暴力、威胁等方法妨碍房屋征收与补偿工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（五）用于产权调换的房屋建成后，由征收单位进行公告或按被征收人所留联系方式通知被征收人办理安置手续。被征收人所留联系方式发生改变，应及时通知征收单位；否则，产生的不利后果由被征收人自负。

（六）被征收房屋存在权属纠纷的，由被征收人在房屋征收签约及搬迁期限内自行解决；逾期不能解决的，按有关规定处理。

（七）被征收人不得擅自拆除、损坏拟被征收房屋、附属设施，否则征收单位有权在补偿费用中扣除相应的损失。

（八）补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

十六、本方案未尽事宜，参照相关文件规定执行。

十七、本方案由征收人最终解释。

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