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徐圩新区棚户区改造项目（五期）房屋征收补偿方案

（征求意见稿）

因徐圩新区棚户区改造项目（五期）建设需要，连云区人民政府决定对该项目用地红线范围内的房屋实施征收。依据国家、省、市国有土地上房屋征收与补偿有关规定，结合被征收房屋实际，制定本方案：

一、政策依据

（一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；

（二）《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）；

（三）《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题规定的通知》（苏政发〔2011〕91号）；

（四）《连云港市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（连政规发〔2011〕4号）；

（五）《连云港市市区房屋征收补助和奖励暂行办法》（连政规发〔2011〕5号）；

（六）《连云港市国有土地上房屋征收与补偿若干问题规定》（连政发〔2011〕128号）；

（七）《连云港市国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑调查认定和处理暂行办法》（连政规发〔2011〕14号）；

（八）《市政府关于印发连云港市市区国有土地上房屋征收与补偿相关问题补充规定的通知》（连政规发〔2014〕1号）；

（九）《市政府关于调整市区房屋征收政策的通知》（连政发〔2018〕42号）；

（十）《连云港市城乡建设局关于印发《连云港市国有土地上房屋征收评估技术导则》（试行）的通知》（连建征监〔2018〕124号）；

（十一）其他相关文件。

二、征 收 人：连云区人民政府

三、征收部门：连云区住房和城乡建设局

四、征收实施单位：国家东中西区域合作示范区（连云港徐圩新区）建设局、连云港徐圩新区徐圩街道办事处

五、征收范围：徐圩新区棚户区改造项目（五期）房屋征收红线范围内（详见规划红线图）

六、征收期限：自本项目征收决定发布之日起至项目征收结束。

七、征收签约期限：评估结果公示期满之日起30日内（含30日）。

八、征收签约奖励期限：评估结果公示期满之日起30日内（含30日）。

九、评估机构选定办法

（一）估价机构由被征收人在规定期限内从市住房和城乡建设局每年公布的估价机构名录中协商选定。

（二）若被征收人在规定期限内协商不成，则采取投票或抽签方式确定估价机构，选定程序及结果由公证部门予以公证。

十、被征收房屋的认定

（一）土地用途与用地面积依据国土部门发放的合法证件或相关有效证明材料载明的土地用途和用地面积进行认定；登记面积小于《连云港市市区农村村民建房用地审批管理暂行办法》规定的标准（135㎡/户）的，或无国土部门发放的合法证件及相关有效证明材料的，土地符合“一户一宅”登记条件因历史原因未进行登记的，现有占地面积大于或等于135㎡/户的，宅基地面积按每户135㎡标准认定；现有占地面积小于135㎡/户的，按实际面积认定。

（二）被征收房屋的面积、性质以房屋权属证书载明的面积、性质为准，房屋权属证书未载明的，以产权档案记载的面积、性质为准。房屋未经翻建扩建，权属证书载明的房屋面积与实测面积不一致的，以实测面积为准。

（三）对已依法取得土地使用权和建设工程规划许可证件（含民房建筑执照），并在土地使用权范围内按照建设工程规划许可证件载明内容建设，未办理房屋权属登记的建筑，认定为合法建筑。

（四）住宅用地符合“一户一宅”政策规定的，宅基地面积经国土部门确认后，房屋占地面积不超过宅基地面积70%，房屋层数不超过两层，认定为合法建筑，宅基地用地范围内超出上述规定的建筑面积，按照建造成本给予适当补偿。

（五）非住宅建筑，无相关合法证件，但在2003年正射影像图上有记载的，或虽然在2003年正射影像图上无记载，但有村集体批准证明的，按成本价予以补偿，无村、街道批准证明的，认定为违法建筑。

（六）不符合“一户一宅”宅基地使用政策规定的房屋，在2003年正射影像图上有记载的，参照合法房屋认定补偿，仅可参与张圩小区房屋产权调换。

（七）下达限期拆除通知书、超过批准期限的临时建筑认定为违法建筑。

十一、住宅房屋的征收补偿

住宅房屋的征收补偿，采用货币补偿和房屋产权调换两种方式，供被征收人自行选择。本项目鼓励被征收人选择产权调换安置方式。

（一）被征收房屋的补偿价格，由评估机构按住建部《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。

（二）选择货币补偿的，征收部门与被征收人签订征收补偿协议，被征收人在规定期限内腾空并完好交出被征收房屋后，征收人按协议约定将补偿款一次性支付给被征收人。

（三）选择产权调换的，分别计算被征收房屋的补偿金额和所调换房屋的价值，结清差价。

1．产权调换原则：征收住宅房屋，原则上按被征收房屋合法建筑面积拆一还一，互找差价。被征收人根据房屋合法建筑面积，就近高靠安置房面积，选择相应的安置房户型、套数。

2．安置房源：香河新村、张圩小区。其中，香河新村小区仅供符合“一户一宅”宅基地使用政策以及经审核确认为村民且在两村集体土地范围内无住房的被征收人选择。

3．选房办法：被征收人以签订房屋征收协议并完成搬迁的先后顺序进行选房，先签先选、后签后选。

4．安置房结算办法：征收人根据被征收人签订协议时选择的安置小区、房屋面积、套数，预扣购房款。具体费用待安置房交付时，按房产管理部门核定的实际房屋建筑面积结算，多退少补。

5．过渡方式：被征收人自行过渡。

6．安置房上房时需缴纳的房屋维修基金、物业管理等费用，由被征收人按有关规定缴纳。

7．被征收房屋补偿总价超过安置房总价，超出部分由征收部门在协议规定的支付时间内一次性支付给被征收人。被征收房屋补偿总价低于安置房总价的，其差价部分由被征收人在安置房屋交付时一次性支付给征收部门，因被征收人未支付差额房款而延时交房的责任由其自负。

（四）经认定的违法建筑不予补偿。

十二、非住宅房屋的征收补偿

（一）征收个人非住宅房屋，鼓励被征收人选择货币补偿或参与住宅房屋的产权调换。

（二）征收各类企事业单位的房屋和土地，土地面积和性质以土地证载明的面积和性质为准，土地面积有争议的，由国土部门确认。房屋面积确权按国有土地上房屋确权原则执行。房屋及土地补偿价格，由评估机构评估确定。

（三）停产停业损失补偿按省、市相关文件规定执行。

十三、征收补助、奖励

（一）搬迁补助

搬迁补助费按被征收房屋合法建筑面积10元/平方米计算，不足800元的，按800元计算；被征收人选择货币补偿的按一次计算，选择产权调换的按两次计算。

（二）临时安置补助费

被征收人选择产权调换且自行过渡的，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置补助费。临时安置补助费按被征收房屋合法建筑面积12元/月/平方米计算。月临时安置补助费不足600元的，按600元计算。

被征收人选择货币补偿或现房安置的，按6个月一次性支付临时安置补助费。

被征收人选择期房安置的，过渡期限根据各安置小区实际情况在签约时予以确定（详见现场选房图）。

被征收房屋合法建筑面积等于或小于安置房屋建筑面积，按被征收房屋合法建筑面积计算；被征收房屋合法建筑面积大于安置房屋建筑面积，超出部分按选择货币补偿的标准执行。

（三）搬迁及其他奖励

1．在本方案确定的签约奖励期限内，被征收人签订协议且按协议约定时间完成搬迁的，予以下列奖励，超过签约奖励期限的不予奖励。

（1）征收住宅房屋，在评估结果公示期满20日（含20日）内签订协议的，在合法房屋评估价基础上增加8%。21日至30日（含30日）内签订协议的，在合法房屋评估价基础上增加4%。

（2）征收个人房屋，被征收人在评估结果公示期满20日（含20日）内签订协议并在约定时间内完成搬迁的，按合法建筑面积每平方米奖励200元，奖励金额低于12000元，按12000元计算；21日至30日（含30日）内签订协议并在约定时间内完成搬迁的，按合法建筑面积每平方米奖励100元，奖励金额低于6000元，按6000元计算。

（3）征收企事业单位的房屋，被征收人在评估结果公示期满20日（含20日）内签订协议并在协议约定时间内完成搬迁的，按补偿总价的2.5%给予奖励，奖励金额低于12000元，按12000元计算；21日至30日（含30日）内签订协议并在协议约定时间内完成搬迁的，按补偿总价的2%给予奖励，奖励金额低于6000元，按6000元计算。

（4）经确权认定的合法住宅房屋，在评估结果公示期满之日起20日（含20日）内签订协议并在约定时间内完成搬迁的，除上述奖励外，每平方米再奖励100元，本奖励从评估结果公示期满之日起第21日10时起每日递减10%，至公示期满之日起第30日10时取消。

（5）征收个人房屋，被征收人积极配合征收工作并在征收签约奖励期限内签订协议且按协议约定时间完成搬迁的，房屋装饰装修及附属设施补偿单价低于500元/平方米的，按照500元/平方米给予补齐奖励；超过征收签约奖励期限未签约且双方协商不成的，按照房地产价格评估机构评估结果予以补偿。

（6）被征收人选择产权调换并在征收签约奖励期限内签订协议按时完成搬迁的，房屋用地符合“一户一宅”政策，房屋占地超出国土部门确认宅基地面积，房屋在2003年正射影像图上无记载，但在2016年连云港天地图上有记载的，超出部分房屋面积（以实测为准），按照建造成本给予补偿作为奖补；逾期未签约的，不予奖补。

2．被征收人选择产权调换并在签约奖励期内签订协议，在约定时间内完成搬迁的，依据下列办法，分别计算被征收房屋补偿金额和安置房屋价值，并结清产权调换差价：

（1）选择香河新村安置房的等面积置换部分，按照安置房安置价2800元/㎡结算，与被征收房屋互找差价；安置房面积超出被征收房屋合法面积时，超出部分在被征收房屋合法面积30%之内（含30%）的，按优惠价2900元/㎡结算；安置房面积超过被征征收房屋合法面积30%以外的部分按成本价结算。

（2）因特殊情况需要选择张圩小区房屋作为安置房的，相关政策另行商定。

3.违法建筑一律不予补偿。违法建筑被征收人积极配合征收工作并在签约期前20日（含20日）内配合自行拆除违法建筑的，按照违法建筑砖木、砖混、钢混建筑结构类型，分别给予每平方米不超过300元、400元、500元的材料补助；21日至30日（含30日）内拆除的，给予200元/㎡的材料补助。在院内大棚下方或主、配房之间建设的房屋，在签约期内签约并自行拆除的，根据评估公司评估的价格给予材料奖补，房屋附属物不予补偿。

4.征收住宅性房屋，被征收人积极配合征收工作并在评估结果公示期内签订协议且按协议约定时间完成搬迁的，给予5000元/户提前签约奖励。

5.房屋住宅用地符合“一户一宅”政策规定，被征收人选择产权调换并在第一签约奖励期内签订安置补偿协议，在约定时间内完成搬迁，选择香河新村现有最小户型安置房的，安置房面积超过被征收房屋合法面积 30%以外部分仍按优惠价（2900元/㎡）结算。

6.被征收人选择产权调换并在签约奖励期内签订协议，在约定时间内完成搬迁的，享受医疗、就业、养老补助、物业费补贴等多项优惠政策，具体按《徐圩新区支持农民征迁若干优惠政策（试行）》、《徐圩新区支持城镇居民征迁若干优惠政策（试行）》规定执行。

十四、其他事项

（一）被征收人应积极配合房屋征收工作人员对其房屋及附属设施进行丈量，并及时提供房屋产权证明等相关手续。因被征收人不配合而导致评估价格不实，由此导致的不利后果，由被征收人自负。

（二）房屋征收工作人员应当秉公办理房屋征收事宜，做到公平、公正、公开。对滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究当事人的刑事责任。

（三）在房屋征收期间，对采取暴力、威胁等方法妨碍房屋征收与补偿工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（四）用于产权调换的房屋建成后，由征收部门进行公告或按被征收人所留联系方式通知被征收人办理安置手续。被征收人所留联系方式发生改变，应及时通知征收部门；否则，产生的不利后果由被征收人自负。

（五）被征收房屋存在权属纠纷的，由被征收人在房屋征收签约及搬家腾房的期限内自行解决，逾期不能解决的，按有关规定处理。

（六）房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的人民政府，按照房屋征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

（七）被征收人不得擅自拆除、损坏被征收房屋、附属设施，否则征收人有权在补偿费用中扣除相应的损失费用。

（八）被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

（九）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。

（十）补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

十五、本方案未尽事宜，按国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关政策和有关规定执行。

十六、本方案最终解释权归房屋征收人。