各街道办事处、前三岛乡人民政府，各功能板块，区各委办局，区各直属单位：

《连云区物业管理综合执法进小区实施方案》已经区十六届政府第14次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真组织实施。

连云港市连云区人民政府办公室

2023年9月3日

连云区物业管理综合执法进小区实施方案

为进一步推进执法力量下沉、执法效能提升，切实改善住宅小区居住环境，为人民群众提供家门口的优质执法服务和精细管理，根据《江苏省物业管理条例》《市政府办公室印发关于提升社区物业服务水平 促进物业管理行业健康发展的意见的通知》（连政办发〔2020〕88号）等相关文件规范要求，结合连云区实际，特制定本实施方案。

一、总体要求

坚持群众需求导向，整合各方资源力量，优化工作体系，创新工作机制，扎实推进综合执法进小区，完善基层社区治理工作举措，打通最后“一米线”，实现执法“零距离”，努力营造整洁有序、环境优美、文明和谐、共治共享的居住环境，不断满足人民群众日益增长的美好生活需要。

二、适用区域

连云区建成区域范围内所有住宅小区。

三、职责分工

（一）街道办事处职责

1. 具体负责辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。

2. 组织、指导、监督辖区内住宅小区召开业主大会、选举和换届选举业主委员会或物业管理委员会，并办理相关备案手续；指导监督业主大会、业主委员会依法履行职责。

3. 建立物业矛盾投诉调解、协调物业应急维修服务等社区服务机构，完善社区公共服务体系，为业主提供基本服务。

4. 建立由社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜。

5. 查处建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业；擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的；在物业管理区域内未按规定配置必要的物业管理用房；对业主要求承租的车位、车库只售不租等行为。

6. 查处物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人；挪用专项维修资金；未将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告；未经业主大会同意擅自改变物业管理用房的用途；对被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域等行为。

7. 查处将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本区域内业主，或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人的租赁期限超过六个月的行为；将平时用作停车位的人民防空工程不向全体业主开放、出租停车位的租赁期限超过三年或者将停车位出售、附赠等行为。

8. 查处擅自占用、挖掘小区内道路、场地，损害业主共同利益；违规张贴广告、乱涂乱画，擅自设置户外广告；乱倒乱投垃圾、乱泼污水；未经批准或者未按照批准内容进行临时建设，以及对临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除；违规饲养家禽家畜；超出门、窗进行占道经营、作业的行为。

（二）城管局职责

1. 查处未取得建设工程规划许可证进行建设；未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、开窗等行为。

2. 查处擅自倾倒、堆放或者处置建筑垃圾；在临街建筑物阳台和窗外堆放、吊挂有碍市容的物品的行为。

（三）住建局职责

1. 负责行政区域内物业管理活动的监督管理工作，支持住宅专项维修资金用于共用消防设施维修、更新、改造。

2. 牵头制定全区物业管理相关的政策、规定，进一步提升全区的物业管理水平。

3. 负责物业企业信用信息的采集、审核、申请记分和录入等管理工作。

4. 组织物业服务行业的检查、考核，加强物业工作的培训指导工作；对表现优秀的物业管理项目、物业从业人员和物业公司进行表彰、奖励，鼓励物业项目提升物业管理水平。

5. 指导、监督选聘物业服务企业的招投标工作。

6. 查处小区内损坏或擅自变动房屋承重结构、主体结构等住宅室内装饰装修违法违规行为。

7. 根据市级赋权，负责物业管理区域划分备案和物业服务合同备案工作。

8. 监督建设单位与物业服务企业关于物业用房的交接。

9. 根据市级赋权，牵头乡街开展10万元以下维修资金的使用审核工作。

10. 根据市级要求，牵头开展建设工程质量保证金退还初审工作。

（四）连云公安分局职责

1. 负责小区临时居住人口管理，指导、抽查住宅小区内治安日常巡查，指导、监督属地街道、社区（村）居委会、业主委员会（物管会）和物业服务企业做好住宅小区治安防范工作。

2. 查处小区内非法饲养犬只、盗窃、毁坏公共财物、生活噪音污染、高空抛物，存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质等违反安全规定物品的行为。

3. 按照国家规定对辖区住宅物业消防安全进行日常监督，开展消防安全宣传教育。

4. 对综合执法进小区工作中各类阻碍执法、妨碍公务的行为依法迅速处置。

（五）交警连云大队职责

查处小区内阻碍公共交通、不按规定停放车辆、车辆堵门等违法违规停车行为。

（六）市场监管局职责

1. 查处物业服务企业未在小区内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业费和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况或者公示失实信息的行为。

2. 查处未按照政府指导价收取普通住宅前期物业服务费、汽车停放费的行为；查处未按照物业服务合同约定收取物业服务费等费用，及预收费用超过一年的行为。

3. 查处物业服务企业接受供水、供电、供气、供热等专业经营单位委托代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的行为。

4. 查处小区电梯未按规定定期检验或未按规定维护保养的行为。

5. 查处物业服务企业低于服务等级提供服务的行为。

6. 查处发布违法广告的行为。

（七）经发局工作职责

配合市发改委落实物业收费价格体系，明确收费原则、收费标准等。

（八）连云生态环境局职责

查处餐饮油烟污染、经营性噪声扰民等行为。

（九）连云消防救援大队职责

1. 指导、监督住宅物业消防安全工作；

2. 组织开展消防安全宣传、教育、培训；

3. 对应急预案演练、灭火、救生技能培训等提供技术指导；

4. 组织或者参与火灾事故调查处理工作；

5. 组织和指挥火灾现场扑救，承担应急救援工作；

6. 法律、法规、规章规定的其他职责。

（十）连云区人民法院职责

1. 设置建立欠缴物业费立案、审判、执行的绿色通道，依法从快处理涉物业管理问题诉讼案件。

2. 建立物业纠纷案件诉前调解机制。

四、方法措施

（一）住建局统一制作综合执法进小区公告栏，在住宅小区内显著位置公布相关职能部门工作职责、“首问责任人”联系人姓名和联系方式，接受群众监督。

（二）街道（乡镇）设立以城管执法人员为主要力量的住宅小区综合执法工作站点，负责召集相关职能部门开展联合执法。

（三）相关职能部门要建立住宅小区违法违规行为投诉登记制度，明确“首问责任人”信息，有条件的可以分片区确定“首问责任人”。在接到住宅小区违法违规行为投诉后，属于本部门职责的应及时处理；非本部门职责的应及时告知投诉人相关部门联系方式，或联系属地街道（乡镇）综合执法工作站点转办处理；需要相关部门配合的，联系综合执法工作站点召集联合执法。

五、工作要求

（一）压实各方责任。建立健全执法进小区考核管理机制，推进执法进小区工作落实。各街道（乡镇）、各相关职能部门要牢固树立以人民为中心的发展思想，以最大限度维护好居民公共权益为工作导向，认真研究执法进小区工作职责，细化执法工作流程、标准，确保执法小区工作落实有效。

（二）构建工作闭环。采取“主体治理+联合执法”双轮驱动，坚持问题在小区发现、矛盾在小区解决、工作在小区推动，服务为主，管理为辅，执法兜底，问题不出门，解决在家门。

（三）优化执法保障。各街道（乡镇）、各相关职能部门要加大执法人员的教育培训，增加学习物业管理相关法律法规知识，不断提高业务能力和执法管理水平。通过刚性管理措施，持续营造对于违法违规行为的高压态势，切实维护法律权威，促进居民法治意识、文明意识提升。