楼道保洁缺位、公共收益公示不及时、公共设施维修滞后……发生在居民身边的物业琐事，看似家长里短，却直接牵动千家万户的居住获得感。直面辖区物业纠纷多发高发、同质化突出的现状，连云区人民法院紧扣区第十二次党代会提出的“美丽连云”建设目标，立足基层司法职能，打出一套解纷组合拳，交出一份亮眼司法答卷。2026年以来，物业纠纷案件数同比下降22.56%，调撤率96.2%，物业纠纷实现无上诉、无信访、无群体性维稳事件，为辖区基层和谐稳定注入坚实司法力量。

这份亮眼的治理答卷是如何写就的？连云区人民法院党组把目光聚焦物业纠纷治理难点痛点，以化解群众急难愁盼为出发点，通过个案化解带动类案问题解决、促进物业企业规范服务，从源头减少物业纠纷。一场聚焦靶向施策化解矛盾、创新机制赋能治理的物业纠纷专项攻坚，在连云区法院全面铺开。

破冰，以示范诉讼带动类案批量化解

物业纠纷案件办理过程中，同一小区数十件甚至数百件物业费纠纷集中涌入法院的情形并不少见。金源金凤凰城小区曾经是物业矛盾集中爆发的重点区域，部分业主因对物业服务存在不满，集体拖延缴纳物业费，2025年3月，该小区48件物业纠纷案件陆续诉至连云区法院。“如果几十件案件逐案开庭审理，耗费大量司法资源，加之部分欠缴物业费的业主抱着观望心态，如不及时妥善化解，将进一步加剧业主与物业之间的对立情绪。”该院速裁团队办案法官说道。

面对批量涌来的纠纷，连云区法院速裁团队没有简单分案开庭，而是启动“示范诉讼+批量调解”处置模式，通过“立案筛查—批量归集—示范遴选—先行审理—统一尺度—批量化解”六步流程，从该小区系列案件当中筛选争议焦点典型、权利义务共性突出的案件作为示范案件先行审理。

2026年5月29日，连云区法院把法庭搬进金源金凤凰城小区，通过巡回审判公开开庭审理一起因房屋质量存在问题引发的物业服务合同纠纷，庭审围绕物业服务履约标准、服务瑕疵认定、物业费减免幅度、权责边界划分四大核心问题全面核查证据，全方位释法说理，形成清晰明确的裁判标准。有了统一标尺，速裁团队依托示范裁判确立的规则对同小区其余批量纠纷开展调处，不少业主读懂法理，放下对抗心态，愿意坐下来协商解决方案，7名业主当场交纳了物业费，依托示范诉讼机制，该小区85件物业纠纷得以化解，真正实现“审理一案、规范一类、化解一批”。

“示范诉讼不是简单办好一两件案子，而是通过个案裁判树立行业行为参照，努力实现物业纠纷‘化于未发、止于未诉’的社会效果”，办案法官介绍。金源金凤凰城小区系列纠纷妥善处置之后，小区矛盾态势明显缓和，业主和物业逐步回归理性沟通。

破局，以分层调解激活柔性解纷效能

物业纠纷根植日常生活，很多矛盾并非非黑即白，一纸判决固然可以分清法律是非，却很难消弭业主与物业日积月累的隔阂。如何最大限度降低情绪对抗，把大量矛盾纠纷化解在诉前，成为连云区法院攻坚的又一道考题。

在映象山海小区，机动车随意停放消防通道、公共场所乱堆乱放、业主毁绿种菜、路面多处破损、健身器材破损、启动公共维修资金困难等问题持续引发物业公司与业主矛盾，近年来诉讼不断。法官在办案中发现，该小区物业纠纷呈现高发、类型集中特点，核心争议聚焦于物业费拖欠、公共设施运维、小区秩序管理、服务信息公开四大类。自2025年1月以来，连云区某鑫物业服务有限公司陆续将该小区125户业主起诉至连云区法院。

经过深入分析研判，连云区法院速裁团队整合人民调解员、退休法官、物业行业专家组建物业纠纷调解队伍，并与政协、住建、街道、社区开展联动调解，不定期召开业主见面会，针对不同矛盾症结分类施策，推动纠纷就地化解。

面对无正当理由长期拖欠物业费的业主，调解员讲清物业服务合同契约义务，释明败诉、失信带来的法律后果，督促业主依法履约；针对物业公司保洁安保缺位、设施维保滞后等服务瑕疵类纠纷，法官结合瑕疵持续时长、影响范围、责任大小，合理划定责任比例，灵活确定物业费减免、分期履行方案，双向平衡业主居住权益与物业企业正常运营；遇到房屋质量、开发商遗留问题等不属于物业服务范畴的衍生纠纷，调解团队精准厘清法律关系，做好释法答疑，引导当事人通过其他合法渠道维权。

　2025年以来，连云区法院先行调解成功物业纠纷569件，其中涉映象山海小区95件。“调解不是无原则和稀泥，既要维护业主合法权益，也要守住契约精神，找到法理情的平衡点”，专职人民调解员说道。把矛盾处置关口向前推移，让不少邻里之间、业主物业之间的疙瘩，在诉前就得到化解。

破题，以府院联动筑牢物业治理根基

物业纠纷多发高发，很多问题不局限于个案恩怨，背后折射出物业服务行业监管、小区基层治理的短板。连云区法院速裁团队在处理物业纠纷时深刻体会到：化解物业纠纷，不能止于办结个案，需要推动司法职能向外延伸，打通治理堵点。

今年8月，连云区法院联合区住建局共同签署《关于共同建立物业纠纷联动工作机制、深化物业纠纷源头预防化解的意见》，搭建法院、住建局、司法局、属地街道社区多方会商联动平台，推动司法审判与行业监管双向发力。

针对办案过程中发现的物业企业台账管理不规范、收费标准不透明、公共收益公示缺失、服务留证不足等行业突出短板，通过发送司法建议、座谈通报、督促整改等方式，倒逼物业企业补齐服务短板，推动行业问题整改落地。面向物业企业明晰规范服务、台账留证、信息公示的法定责任；面向广大业主厘清依法缴费、理性维权的法律边界。

以审判赋能基层治理，做实矛盾前端化解，连云区法院还细化了一系列务实举措：常态化梳理类案裁判和调解标准，建立示范案件成效复盘机制，通过个案裁判推动解决批量问题；完善物业纠纷分类处置清单，建立批量案件专项台账，实现案件筛查、委派调解、进度跟踪、结果运用全闭环管理；落实物业纠纷月度研判、季度会商工作机制，动态监测高发小区、重点物业企业纠纷态势，常态化开展巡回审判、法治宣讲。今年以来，依托综治中心分流、专题宣讲、巡回审判累计开展物业纠纷专项法律咨询118人次。

“民生无小事，枝叶总关情。基层法院处理物业纠纷，既要办好每一起案件，更要通过司法力量推动小区治理提质增效”，连云区法院相关负责人表示。伴随着基层治理现代化持续推进，连云区法院将继续立足审判职能，把司法服务延伸到小区楼栋，用看得见、摸得着的公平正义守护万家安居。